近日发布的2013年3月北京别墅市场报告显示，3月份北京别墅市场共有54个项目有成交记录，成交量为281套，成交面积为99718平方米，成交金额达到27.43亿元。环比开年一二月份成交量翻番，同比去年3月份，也分别实现了23%、28%和51%的大幅增长。 在3月楼市成交集中爆发影响下，一季度别墅市场的整体表现也很抢眼。数据显示，2013年前3个月北京别墅市场网签665套，迎来4年以来的最好开局。但供应方面，却仅有172套新增房源入市，环比明显下降。 业内人士指出，伴随调控细则落地，未来别墅供应或继续萎缩，像独栋别墅这类型产品更是日益稀缺，这一趋势也正影响到别墅市场的成交结构和未来走向。 稀缺属性凸显 据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年第一季度北京别墅市场共网签665套，环比上一季度下降29%，比去年同期上涨104%。这一销量，也创下4年以来京城别墅市场同期成交量的新高值。 供应层面则略显乏力。2013年第一季度，北京别墅市场新增供应仅172套，环比上一季度1383套出现明显下滑。同时，产品结构正发生颠覆性变化，目前北京取得销售许可的独栋别墅只剩2475套，将来这一产品类型将更为稀缺。这一趋势，也正影响别墅市场的成交结构和未来走向。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受北京落实新“国五条”细则影响，一方面别墅预售证发放将受到严格管控，尤其计划涨价的项目获得预售证难上加难，项目推盘时间会不同程度延后;另一方面，土地增值税等税收严格征收，也一定程度上影响开发商未来的市场预期及推盘价格策略。因此，未来别墅市场新增供应量将继续萎缩。亚豪机构副总经理高姗也分析认为，受到容积率的限制，未来纯别墅项目的供应将逐渐减少直至最终消失，取而代之的是别墅与花园洋房并存的“混合型居住社区”。 独栋别墅，作为要求极高的一种产品，无疑愈加稀缺。“独栋别墅卖完一套少一套，产品稀缺正影响改善型买家的置业需求。”某资深业内人士直言。在国家4A级红螺寺风景区内的天恒·半山世家项目现场，前来看房的张先生向记者坦言，独门独户的别墅在私密性上有保障，可市场上这种产品越来越少。来半山世家就是看中它三面环山两面临湖，是怀柔区唯一的纯独栋别墅社区。对此，天恒·半山世家相关负责人表示，半山世家的容积率仅为0.3。即使在独栋别墅之中，这样的低密度也是十分罕见。 随着政府对容积率的管控，未来很难再有容积率在1.0以下的别墅项目入市。以近期中央别墅区范围内出让的朝阳区孙河几宗土地来看，其中两宗土地容积率为1.1，另两宗则为1.4，土地容积率都达不到开发独栋别墅的要求。尤其后者，1.4的容积率仅能做花园洋房配少量联排、叠拼的“混合社区”的开发。 生态资源成别墅竞争焦点 自2月份以来的别墅市场成交，主要集中在以经济型别墅为主的低端市场。“总价几百万元以内的产品成交出现明显的占比上升。”高珊表示。然而，市场涌现的经济型别墅仍难撼动高端别墅的主体地位。一些老牌的别墅项目如天恒·半山世家、紫玉山庄、碧海方舟、东山墅等，仍然坚持着高端品质的路线，市场上两极分化的态势渐显。 “高端别墅的销售缓慢是受到政策及总价的影响，但高端项目景观的稀缺性和不可复制性更体现了别墅的优势，显示出了更具抗跌性与保值性的特性。”丽兹行市场研究中心郑海燕表示。 作为改善性需求购房人的终极居所，别墅已成为各大开发商抢占高端市场的首要之选。除了产品本身品质之外，在别墅项目的开发战略上，抢占自然、人文等方面资源，似乎已成为开发商的共识。 郑海燕认为，别墅产品往往拥有山、河、湖、海等多种原生自然景观资源，越是独特的自然资源，开发商对别墅的开发就越是精细，可替代性就越弱。尤其在雾霾天气越来越受关注的今天，别墅自然资源附加的生态价值，也越来越突显。如何打好生态牌，也成为很多开发商着力打造的产品力核心。“天越来越蓝，空气越来越清新，三面临山两面临湖，我们卖的不单是项目，更是好山好水好空气。”半山世家项目负责人说。 业内人士认为，在土地资源越来越稀缺的同时，别墅项目核心的人文与生态资源也愈发稀缺。如何实现资源先行，并且充分发挥和整合资源，已经成为在别墅市场竞争中获胜的核心要素。
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