文章来源：中国经营报 自2014年万科开房地产行业合伙人制先河之后，越来越多的房企开始卷入这项制度变革，连国资背景房企亦不例外。
2月27日，国企红筹越秀地产在香港举行的2014年业绩会上透露，今年越秀地产也将从做规模向做效益转型，从体制机制上创新，推进事业合伙人制度。
越秀地产董事长张招兴在业绩会后接受《中国经营报》记者采访时表示，房地产行业依赖土地增值获利的时代已经结束，增强企业的内生动力，尤其是激发项目团队的经营活力已经成为企业实现规模发展的关键。
从越秀地产当天发布的2014年的销售业绩来看，这家具有国资背景的房企已经进入到了规模扩张的关键阶段。
2014年越秀地产累计完成合同销售金额220.14亿元，合同销售面积约188.61万平方米，同比分别上升50.4%和63.3%，创下历史新高。
据越秀地产方面透露，今年其第一个推行合伙人制度的项目已经在佛山落地，“通过合伙人制的试点，我们有望进一步缩短项目开工周期，提升资产周转率，未来越秀地产实行的也将是快周转策略，实现当年拿地、当年开工、当年销售。”张招兴表示。
再提业绩目标
凭借着国企的资本优势，近年来越秀地产频频向广东省外扩张，经营业绩进入了稳步的增长轨道，从2011年销售额不足百亿元至今年的220亿元，越秀地产仅用了三年时间，年复合增长率达到28.5%。
从2014年的销售情况来看，广州区域仍然是其业绩贡献的大头，星汇御府、星汇金沙、南沙滨海花园等多个项目的累计销售金额达119.11亿元，占比57.3%。而珠三角地区(除广州外)的销售占比也有12.2%，省外的长三角地区、中部地区、环渤海地区则分别提供了约8.6%、14.0%、7.9%的销售贡献。
尽管销售业绩快速增长，但2014年越秀地产在土地市场方面的动作并不抢眼。在“立足广州、拓展全国”的战略部署下，“回归一二线”成为越秀地产在2014年的主要方向。期内，该集团仅在上下半年分别于杭州、广州购入两宗地块，总金额约74.51亿元，总建筑面积83.42万平方米。截至2014年底，越秀地产的总土地储备约为1431万平方米，共有33个项目分布于珠三角、长三角、环渤海、中部等地区12个城市。
“未来我们将坚持回归一二线城市购地的策略，今年计划用于新增土储的资金大约为60亿元左右。”越秀地产管理层在业绩会上透露，今年集团将从“做规模”向“做效益”转型，提升项目开发建设能力，缩短项目开发周期，实行“快周转。”策略。
这种经营思路在越秀地产2014的经营活动中已经有所体现。记者注意到，2014年越秀地产的新开工面积明显超出了当年初的计划，达到了216万平方米，实际竣工面积与原计划的相比更是实现了大幅度增长，达到205万平方米。
而为了加快周转速度，越秀地产也在有意识地降低商业项目的比例，在去年的销售结构中，从产品类型上划分，住宅项目的销售占比已经达到93%，商业及其他产品的销售比重则降至了6.8%。
在继续强调快周转的策略下，今年越秀地产的预计开工面积并没有明显下降，依然接近200万平方米，实际竣工面积则有望可以达到282万平方米。越秀地产管理层对本报记者解释称，缩短项目开发周期并不是最终目的，最重要的是提升资产周转率和净资产回报率，“去年我们杭州星汇悦城项目实现了当年拿地、当年开工、当年销售的快速周转，资金在当年就实现了回流”。
根据推盘计划，今年越秀地产将有越秀保利爱特，武汉国际金融汇，杭州星汇尚城，杭州维多利广场以及沈阳星汇云锦等多个项目入市销售，在充足的可售量保证下，越秀将今年的销售目标上调了12.7%至248亿元，预计广州地区可贡献56%，广州以外的区域可贡献44%。
从其已经锁定但未入账的销售情况来看，越秀今年实现预期销售目标已有一定的保证：截至2014年12月底，越秀地产已售未入账的销售金额已经达到193.3亿元，对应销售面积181.58万平方米，与去年同期锁定的未入账销售额相比，增长了64亿元。
国企版合伙人
值得注意的是，在实行快周转提升运营效率方面，拥有国资背景的越秀地产今年也开始大力推行去年房地产行业热议的“事业合伙人制度”，以求增强企业的内生动力。
今年2月5日，越秀地产发布公告，越秀集团物业开发项目的若干地方管理团队及核心员工，将通过一个基金对相关项目公司作出股权投资，其中，公司待开发的佛山禅城佛平路地块，将成为实施合伙人制度的首个项目。
“现在土地增值已经不是房地产行业增值最重要的因素，采取合伙人制也是应对房地产行业新常态的做法之一。”越秀地产总经理陈志(微博)鸿解释称，这次佛山项目只是试点，未来的合伙人方案会采取更多的方法来激发操盘团队的内生动力。
与之前万科、碧桂园等民企推出的事业合伙人制度相区别的是，越秀的国企版的事业合伙人制度当前还只停留在项目跟投层面，对于国资背景企业的合伙人制是否会与国家政策产生冲突的问题，张招兴强调，越秀地产推行合伙人制度在政策方面没有任何障碍，“国企管理层持股审批制度权正在下放到省国资委，企业内生动力要强化，这是市场化的应对机制，国资委也希望我们快速推进。”
张招兴透露，越秀地产的合伙人制度不会只停留在项目跟投层面，未来也会在集团和地区层面进行跟进，“上市公司层面会结合股权激励，项目公司就是项目经营和持股，我们会按照这一思路推广，思路和出发点都是跟企业的利益挂钩，激发精细化管理的内在主观能动性。”
从之前万科、碧桂园等民营地产企业披露的事业合伙人制度来看，民企版的事业合伙人制似乎显得更加灵活，比如碧桂园是全员可以参与，高管则定额跟投，万科在跟投金额上也不设统一的标准，各城市公司允许存在差异性，但越秀地产在这方面则显得偏于保守。以其佛山试点项目为例，全体符合资格的管理层成员所持股权合计还没有超过2%，与万科、碧桂园最高可达10%的跟投比例还差距很远。
对此，越秀地产管理层解释称，这只是根据佛山项目的总投资金额来确定的。从国企整体改革方案来看，国家政策鼓励员工持股最多可以不超过25%，但具体到地产行业或者某个地产项目，跟投比例有几个百分点就可以起到提高周转速度、成本控制、质量控制，售价最优化等作用，“到底是2%、3%还是5%，我们也要根据每个项目的情况和跟投团队的承受能力而定”。
在辉立证券分析师陈耕看来，越秀地产的合伙人制也是广东省国企改革的一部分，尽管在大方向上与民企版的合伙人制并无很大区别，但在推进速度上可能会更加谨慎，其制度的灵活性可能也要弱于民营房企。
对此越秀地产方面并不否认。越秀地产副总经理朱晨表示，作为国资背景房企，在推进事业合伙人制度上肯定会比纯粹的民企多一些障碍和门槛，但这些门槛并不是跨不过去的。“目前整个国企改革的思路也是鼓励多元化经营，事业合伙人制度跟国企改革大方向是吻合的，只要能确保改革过程不违规，国有资产不流失，合伙人制度在国企当中同样具有生命力。”
