棚户区改造依然是今年保障房建设的重头戏，从去年开始中央已经透露出加大货币补贴力度，探索市场化的安置方式。但此前包括福州在内，四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等地仅对商品房回购为保障房有零星试点，且在悄无声息中进行。
1月20日，住建部部长陈政高明确表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。
福州敢为人先，正式发文指导商品房转安置房的落地。1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(以下简称《意见》)。《意见》明确，各区政府按照市场价的8.5折收购开发商的房源，福州居民手中多余的商品房和安置房也可以卖给政府。
“三四线城市去化压力比较大，如果政府和开发商能够达成协议是一项双赢的政策。”安徽省房地产协会常务副秘书长张东在接受中国房地产报记者采访时表示。一方面，一些城市房地产市场库存较大，去化进度慢，而另一方面政府棚改安置房面临巨大缺口，此时再新建安置房，无疑将增加市场的存量房，不利于房地产行业的平稳发展，损害地方经济。
安置方式转变
“棚改安置的实现形式是多种多样的，以前大多数是定向安置。福州的做法是没有明确的特定需求群体，根据政府拆迁计划，大概需要多少数量。利用好价格的窗口期，在目前市场去库存的压力下，房企希望加大回款的现金流，政府收储一些房源，为后期的拆迁安置做一些准备。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产室副主任刘卫民在接受中国房地产报记者采访时分析道。
商品房转安置房能够在这个时间节点铺开，主要原因在于当前市场综合形势。目前房地产市场供求关系已经转变，过去普遍供不应求，只能政府来统建。
“安置房的解决渠道主要有三种：新建、改造、收购。这三种方式都曾经采用过。收购商品房占比较小，主要是市场供求关系决定的，以前商品房市场供不应求，没有多余的房源可供政府收购。”住建部政策研究中心科研处处长周江在接受中国房地产报记者采访时表示。
现在各地棚户区改造的资金主要来源渠道是国开行的棚改专项贷款。去年国开行共发放棚改贷款逾4000亿元，今年也将继续支持不少于这个数字的贷款。根据国开行有关负责人透露，2015年棚改专项贷款额度在4000亿元~5000亿元。
国家开发银行2014年6月出台的《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》要求，回购商品房作棚改的安置房总投资比例可以达到40%。据此计算，回购商品房作棚改的安置房总投资将达到1600亿元~2000亿元。
执行难题
“从国开行的贷款角度来说，根据项目确定贷款额度。国开行各地分行要做项目评审，综合考虑拆迁地块，计算贷款额度和期限。如果政府收储商品房，不是定向安置，就需要政府从财政资金支付，对政府财政形成一定压力。相比传统安置，风险控制的难度更大一些。”刘卫民强调了这一政策的执行难度。
周江也从两个方面分析了商品房转安置房的操作障碍，“首先，寻求合适的房源，太高端的商品房肯定不具有操作性。收购商品房用于安置房也要考虑商品房的条件，在户型、容积率方面要与统建安置房差别不大。另外，还要考虑价格因素，要制定一个合理的价格。收购商品房转安置房不是为了收购而收购，要具备相应的条件才能执行。”
相对于政府统建安置房，“货币补贴更灵活一些，拿钱走人，安置的进程会更快。货币补贴后，安置对象从商品房市场购买商品房，实际上也是一种去库存的过程。”刘卫民看来，政府回购商品房的优势在于，“政府收购商品房后，可以采用现房安置，也大大提高了拆迁进度。只不过因为批量购买，在议价空间上更大一些。”
从政府层面来说，在棚户区安置问题上，更多发挥市场的作用，运用市场的存量房源，调节房屋供应关系。但房企对于这一政策表现似乎并不乐观。
“表面上来看，对开发商是个利好的选择。实际上，除非是走投无路的开发商才会选择此举。”福建中庚集团市场研究员刘思剀在接受中国房地产报记者采访时直言。
刘思剀分析来看，“虽然此举有利于开发商去库存，也有利于资金回笼，但换个角度看，这无疑是下下策。政府有指定的专业评估机构，但是开发商也有自己的定价原则。现在福州土地成本已经非常高。开发商在硬着头皮拿地的时候，就压根没想着创造利润不成，实际给政府当义工。”
开发商的选择
“目前福州的安置房水平还停留在比较基础的阶段，但在售的商品房市场，都是高端的项目，跟福州安置房成本差异较大。商品房和安置房在户型结构、容积率、园林景观上差别悬殊，另外物业管理等软性服务也有很大差距。”刘思剀还进一步从政府角度分析了商品房和安置房的成本差异。
对此，张东认为尽管直接收购商品房即便比统建安置房成本高一点，但也不是不具备操作空间。“收购商品房做安置房，对于房源的地段、品质也有很大提升，安置房的保障水平也应该上一个台阶。”
“从长远的角度来说，居民的住房水平是不断提高的。不能拆了一片棚户区，再盖一片新的棚户区，20年以后，这些地方变成新的贫民区。这样对城市建设资源的浪费是特别大的。所以算长期账，8.5折收购商品房可能是一件更划算的买卖。”刘卫民也认为政府可以加大投入来改善回迁居民的居住品质。
福建新东湖投资有限公司副总裁李春文认为，“在市场相对比较冷的时候,这个政策对开发商回笼资金方面来说，或许是件好事。即使是以低于市场价15%的价格进行统购，此时，可能也会有部分开发商愿意削薄利润甚至贴本来获取现金流。”
“福州未来可供开发的土地有限，很大部分是通过旧城改造来出让。因此拆迁安置一直是政府的一个难题。倘若这个举措能让政府集中收集到大量的房源，那么对未来拆迁工作也是很大的辅助，可以用现房安置。”刘思剀从福州实际情况分析道。
